Zone inondable à Bordeaux : PPRI, adresses concernées et état des risques
En bref : l'ERP est obligatoire pour toute vente ou location en Gironde (validité 6 mois) et doit déclarer le risque inondation. Plus d'une vingtaine de communes de la métropole sont partiellement en zone inondable (PPRI), surtout en bord de Garonne et de Dordogne. Être en zone inondable n'empêche pas de vendre : il faut l'avoir déclaré.
L'État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire pour toute vente ou location en Gironde. Dans la métropole bordelaise, le risque d'inondation concerne de nombreuses communes, notamment celles riveraines de la Garonne, de la Dordogne ou de leurs affluents. Voici comment identifier les zones concernées, lire un ERP, et anticiper l'impact sur votre vente.
L'ERP : un diagnostic obligatoire mais souvent mal compris
L'État des Risques et Pollutions est un document réglementaire qui informe l'acquéreur ou le locataire. Il liste les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le radon et la pollution des sols pouvant affecter le bien. Il doit être fourni pour :
- Toute vente immobilière en Gironde (validité 6 mois)
- Toute location (annexé au bail, validité 6 mois)
Contrairement à d'autres diagnostics, l'ERP n'est pas réalisé par un diagnostiqueur sur place. C'est un document administratif rempli à partir des arrêtés préfectoraux et des plans de prévention des risques (PPR) de la commune.
Le risque d'inondation dans la métropole bordelaise
La métropole de Bordeaux est traversée par la Garonne et bordée par la Dordogne, toutes deux soumises à la marée. S'y ajoutent de nombreux ruisseaux (jalles, guas, Eau Bourde) qui peuvent déborder lors de fortes pluies. Résultat : plus d'une vingtaine de communes de la métropole sont partiellement en zone inondable.
Communes fortement concernées
- Bordeaux : quais, bas quartiers, Brazza, Bacalan, zones riveraines de la Garonne
- Bègles : zones proches de la Garonne, quartier des Terres Neuves
- Villenave-d'Ornon : bords de Garonne, zones sud
- Bruges : marais, zones nord
- Lormont : zones basses en rive droite
- Floirac, Cenon, Bassens : bandes riveraines de la Garonne
- Ambarès-et-Lagrave, Saint-Loubès, Saint-André-de-Cubzac : rives de la Dordogne
- Parempuyre, Blanquefort : palus du Médoc, zones basses
Bon à savoir : être en zone inondable ne signifie pas que le bien est systématiquement inondé. Cela signifie qu'il est exposé à un risque, avec une probabilité et une hauteur d'eau modélisées par les services de l'État. L'ERP distingue notamment les zones d'aléa fort (submersion rapide) et d'aléa modéré (submersion lente).
Repères historiques et documents opposables
Plusieurs documents officiels et crues marquantes encadrent le risque inondation en Gironde :
- PPRI Bordeaux et Bègles : initialement approuvé le 7 juillet 2005. La révision a été approuvée par arrêté préfectoral du 5 décembre 2023 (les 21 autres communes de l'agglomération bordelaise l'ayant été le 23 février 2022). La révision intègre les enseignements de Xynthia (2010) et le changement climatique. Source : le portail national Géorisques. Le PPRI cartographie les zones d'aléa commune par commune et s'impose comme servitude d'utilité publique annexée au PLU. Voir le portail risque inondation de Bordeaux Métropole.
- PPRN Estuaire de la Gironde : couvre les communes de l'estuaire (de Blanquefort à la pointe de Grave), avec un volet submersion marine.
- Crues historiques : décembre 1981 et décembre 1999 — crues de la Garonne et de la Dordogne, fort impact sur Bordeaux, Libourne et l'agglomération.
- Tempête Xynthia (27-28 février 2010) : submersion marine sur la façade girondine. Elle a motivé le renforcement de l'information acquéreurs-locataires.
- Submersion marine : risque identifié sur Ambarès-et-Lagrave, Saint-Louis-de-Montferrand et la plaine du Médoc (Blanquefort, Parempuyre).
Sources : Géorisques.gouv.fr · DREAL Nouvelle-Aquitaine · Bordeaux Métropole.
Comment lire un ERP ?
L'ERP est un formulaire cerfa n° 15929 « État des Risques » qui coche les risques auxquels le bien est exposé. Les rubriques principales :
- Plan de prévention des risques (PPR) : inondation, mouvements de terrain, incendie de forêt…
- Zone de sismicité : la Gironde est majoritairement en zone 2 (faible), avec quelques communes en zone 1 (très faible) — décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010
- Zone à potentiel radon : niveau 1, 2 ou 3 (voir l'article dédié)
- Sinistres antérieurs : le vendeur/bailleur doit déclarer les indemnisations reçues au titre de catastrophes naturelles depuis qu'il est propriétaire
Ce que l'état des risques mentionne
L'état des risques recense, pour l'adresse du bien, les risques auxquels la commune est exposée : inondation, retrait-gonflement des argiles, mouvements de terrain, sismicité, risques technologiques, et le radon pour les communes classées en zone 3. Lorsque la commune est couverte par un PPRI, le document précise le zonage réglementaire qui s'applique à la parcelle.
Il est remis au plus tard lors de la première visite du bien, puis annexé à la promesse et à l'acte de vente — ou au bail en location. Sa durée de validité est de 6 mois : si ce délai est dépassé entre le compromis et la signature, il doit être refait.
Vérifier le risque pour son adresse
Vous pouvez consulter le risque d'inondation pour votre adresse précise sur le site georisques.gouv.fr (service officiel du gouvernement). Il suffit de saisir l'adresse pour obtenir la fiche des risques de la commune et de la parcelle.
Pour un document conforme et annexable au compromis, un ERP doit être réalisé par un professionnel, en utilisant les bases officielles les plus récentes.
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